Los promotores están ahorrando, pero los precios seguirán subiendo.
Las ventas de apartamentos en Kiev se han reducido a la mitad por segundo año consecutivo. En estas circunstancias, las promotoras están atrayendo a los compradores con descuentos y planes de pago, y también intentan mantener los precios bajos sustituyendo los materiales de construcción importados por materiales nacionales.
A pesar de ello, los precios de la vivienda en la capital podrían volver a subir en 2016.
El ahorro ante todo
La inestabilidad política, la guerra en el este y la crisis económica del país afectaron inevitablemente al mercado inmobiliario residencial. Según Mikhail Artyukhov, director general de ARPA Real Estate, la consecuencia lógica fue una disminución de la demanda de vivienda al mínimo.
En la realidad actual de Ucrania, la demanda orgánica se ve impulsada por una disminución significativa de los ingresos familiares. Además, las hipotecas son inexistentes y los inversores se han distanciado notablemente del mercado inmobiliario. Actualmente, su participación ronda el 10 %. Por lo tanto, en los últimos dos años, el número de transacciones anuales se ha reducido a la mitad, de 32 000 a 8000, afirma Artyukhov.
Según él, ante una caída tan significativa de las ventas, muchas constructoras se vieron obligadas a suspender sus proyectos y, en algunos casos, incluso a iniciar la venta. Mientras tanto, las promotoras restantes optimizaron sus presupuestos congelando los salarios de sus empleados, reduciendo los márgenes y reorientándose hacia los fabricantes nacionales de materiales de construcción.
«Las empresas constructoras se ven obligadas a cambiar sus tecnologías de construcción y a optar por materiales más económicos. La mayoría ha abandonado el uso de materiales de construcción importados, cuyo coste se ha vuelto excesivo debido a la devaluación de la grivna», afirma Alla Kutsenko, directora de marketing de City Development Solutions (CDS).
Así lo confirma también uno de los mayores promotores inmobiliarios de la capital, el holding Kyivmiskbud.
"Hace dos años, la empresa decidió abandonar los componentes de fabricación rusa. Los componentes nacionales, polacos y turcos no son peores, pero son mucho más baratos", informó el servicio de prensa del holding.
Kyivmiskbud importa hasta el 50% de sus materiales de construcción, desde cemento y varillas de refuerzo hasta pinturas exteriores, ascensores y cableado.
El 80% de las acciones de Kyivmiskbud Holding Company pertenecen a la Administración Estatal de la Ciudad de Kyiv.
Precios imparables
A pesar del deseo de ahorrar dinero, el importante componente de moneda extranjera en la construcción, en medio de una triple devaluación de la grivna, ha impactado significativamente el costo final de la vivienda para los compradores.
Según el CDS, el crecimiento de los precios en el mercado inmobiliario principal en 2015 varió significativamente según la clase de vivienda. Por ejemplo, en el segmento premium, el precio promedio de la grivna aumentó un 24%. Los precios en el segmento económico fueron los que más aumentaron, un 36%.
Según Kutsenko, esto se debe a la alta demanda de viviendas de clase económica por parte de los compradores, quienes las adquieren tanto para vivir como para ahorrar. Mientras tanto, en el mercado secundario, donde los precios de los apartamentos tradicionalmente se fijan en dólares, el precio promedio de la vivienda en grivnas ha aumentado un 24% durante el último año.
Como señala Kyivgorstroy, en el contexto del aumento de los precios por metro cuadrado, las preferencias de los compradores también están cambiando.
Mientras que antes los inversores buscaban cien metros cuadrados o más, ahora optan principalmente por apartamentos más pequeños, con una gran demanda de estudios. La gente no solo piensa en el espacio que ocuparán, sino también en cómo pagarán los servicios públicos, afirma la empresa.
Según los expertos, los propios promotores inmobiliarios están intentando satisfacer las expectativas de los inversores. Por ello, el próximo año, para reducir los costes totales de compra, seguirán reduciendo el tamaño de los apartamentos, ofrecerán estudios y mantendrán una alta proporción de apartamentos de una habitación en la oferta total, según Kutsenko.
Kyivmiskbud reconoce que, a pesar de la disminución de la demanda, los precios de la vivienda en la capital probablemente seguirán aumentando.
"El precio de todo está subiendo: la gasolina, el acero e incluso el cemento. Por lo tanto, en algún momento, los constructores se verán obligados a subir los precios por metro cuadrado", declaró el servicio de prensa del holding.
Según Artyukhov, los precios de la vivienda dependerán en gran medida de la situación económica del país y del tipo de cambio de la moneda nacional. Sin embargo, el experto cree que si la moneda nacional se devalúa ligeramente —hasta un 10%—, los promotores no subirán los precios.
"Los precios en grivnas no subirán a menos que el tipo de cambio del dólar supere el umbral del 10%. E incluso si el tipo de cambio subiera, digamos a 35 UAH/USD, los precios no subirían en la misma proporción, sino que se ajustarían al alza entre un 15% y un 20% en grivnas", afirma Artyukhov.
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