A pesar de los precios históricamente bajos, apenas se compran viviendas de obra nueva. Las empresas que construyen viviendas atrayendo nuevos compradores serán las primeras en sufrir las consecuencias.
"Un apartamento y medio por el precio de uno", bromea Alexey, gerente de ventas de una constructora de Kiev, mostrando una lista de precios. Ninguna promotora de la capital se ha atrevido a usar semejante eslogan publicitario, pero lo cierto es que, en términos de dólares, los nuevos edificios en la capital han bajado de precio en un tercio de media desde enero de 2014. Un apartamento de una habitación en una zona residencial, que costaba más de 60 dólares a principios de año, ahora se puede encontrar por 40 dólares.
Sin embargo, incluso a estos precios, los compradores de inmuebles se muestran reticentes. En agosto, según SV Development, solo se compraron 621 apartamentos en edificios nuevos en Kiev, la cifra más baja de los últimos tres años.
Vanas esperanzas
Incluso a principios del verano, los promotores inmobiliarios se mostraban optimistas respecto al futuro: los residentes retiraban activamente sus depósitos, invirtiendo una parte significativa de estos fondos en bienes raíces. Esto coincidió con el inicio de una caída en los precios en moneda extranjera: tras el prolongado desplome de la grivna, la mayoría de los promotores fijaron los precios de los apartamentos en la moneda nacional.
Como resultado, las ventas de apartamentos en edificios nuevos mostraron una dinámica positiva: según ARPA Real Estate, mientras que en marzo se vendieron aproximadamente 400 propiedades en la capital, la cifra ascendió a 680 en mayo y a 870 en julio. Este resultado fue inferior al del verano pasado (en julio de 2013 se vendieron más de 2 propiedades en Kiev). Sin embargo, al menos superó las ventas de 2011, cuando el mercado de la construcción de la capital se recuperaba de la crisis.
Los promotores inmobiliarios vivieron con esperanzas todo el verano. "Pensábamos que empezarían a encarcelar a los funcionarios corruptos, que los sobornos y la burocracia disminuirían", dice el propietario de una pequeña constructora. Sus expectativas resultaron en vano: según la mayoría de los constructores, la burocracia y los permisos no han cambiado en Kiev ni en la región circundante. Al menos, no para mejor. "En la ciudad, 3,5 escrituras de propiedad completadas fueron retenidas deliberadamente este verano; los funcionarios esperaban sobornos", declara otro constructor a Focus. "Bueno, el gerente ha cambiado, pero los subordinados siguen siendo los mismos".
Las esperanzas de un aumento en la demanda por parte de los refugiados de Crimea y el este tampoco se materializaron. Por un lado, estaban realmente interesados en la vivienda. Por ejemplo, según la Compañía Constructora Ucraniana, en junio, el tráfico al sitio web del complejo Grunwald proveniente de residentes de las diez ciudades más grandes de la región de Donetsk aumentó a más del doble, pasando de 480 a casi 1 visitas. El presidente de Kyivmiskbud, Igor Kushnir, incluso declaró que el 40% de las ventas del holding provienen ahora de residentes de Crimea y las regiones del sureste del país.
Sin embargo, Kushnir aclaró que quizás el problema no sean los refugiados en absoluto: "Una persona podría ser de Donetsk, vivir en Kiev durante 10 años y comprar un apartamento hoy". Y con el mismo "Grunwald", las cosas no avanzaron más allá de las visitas. Según Oleg Moroz, presidente del consejo de administración de la Compañía Constructora Ucraniana, en julio, los inmigrantes de las regiones de Donetsk y Luhansk representaron solo el 5% de las ventas, y en agosto, no más del 10%. Konstantin Bravo, director comercial de la empresa NEST, ofrece cifras similares, afirmando que los inmigrantes del sureste y la península de Crimea no representan más del 5-10% de las ventas.
La mayoría de las personas desplazadas carecen de recursos económicos y esperan regresar a sus hogares lo antes posible. «Quienes compran viviendas están interesados principalmente en propiedades de menos de 50 dólares, preferiblemente con reformas, ya que necesitan mudarse rápidamente», explica Mikhail Artyukhov, director general de ARPA Real Estate, al explicar la baja demanda de viviendas nuevas. Todo esto ha provocado una caída en las ventas: en agosto, cayeron un 20%, hasta aproximadamente el nivel de abril-mayo.
Mercado en caída
El descenso parece paradójico dada la caída récord de precios. Según SV Development, desde principios de este año, el precio promedio de la vivienda en edificios nuevos en Kiev ha bajado de 1710 dólares por metro cuadrado en enero a 1135 dólares a principios de septiembre. Tradicionalmente, los precios más bajos se registraban en los distritos de Desnyansky y Darnytskyi de Kiev. En los últimos ocho meses, los precios de los apartamentos allí han bajado de 1370 dólares por metro cuadrado a 914 y 932 dólares, respectivamente. Esto está lejos del límite: en las afueras de la capital y en los suburbios cercanos (Sofievska y Petropavlivska Borshchahivka, o Vyshneve), ahora se pueden encontrar viviendas en edificios nuevos por entre 750 y 800 dólares por metro cuadrado. Y en ciudades satélite como Irpin o Bucha, se ofrecen apartamentos en edificios de gran altura por tan solo 500-600 dólares por metro cuadrado.
A pesar de que los precios cayeron a niveles inimaginables hace tan solo un par de años, ya no hay colas en las oficinas de venta y la oferta de viviendas sigue creciendo. Actualmente, según ARPA Real Estate, hay aproximadamente 40 apartamentos en venta en Kiev, más de la mitad de los cuales son de obra nueva. Además, mientras que la oferta en el mercado inmobiliario actual disminuye gradualmente (los propietarios alquilan por lo que perciben como precios bajos), la oferta de las promotoras, por el contrario, crece.
El desequilibrio entre la oferta y la demanda se verá agravado por la mayor recesión económica en la historia de Ucrania. Esto, a su vez, conducirá inevitablemente a una crisis en el sector de la construcción. Los propios promotores intentan evitar hablar de este tema, aunque admiten que se centran principalmente en el diseño de nuevos proyectos en lugar de en el inicio de nuevas construcciones. «Las empresas se apresuran a terminar los edificios en los que ya han empezado a vender apartamentos», señala Mijaíl Artyukhov. «Las obras en proyectos cuyas ventas aún no han comenzado simplemente se están paralizando».
En conversaciones informales, los promotores coinciden en que las ventas disminuirán hasta finales de año. «Simplemente no tienen margen de crecimiento», declara un promotor a Focus. «Las reservas en forma de depósitos y fondos reservados para imprevistos se han agotado, la confianza del consumidor ha caído a niveles de 2009, por lo que los únicos compradores serán aquellos que ya hayan vendido algo». Mucho depende también de los acontecimientos en el este: según Alexander Rubanov, presidente de la Unión de Especialistas Inmobiliarios, si la guerra continúa, las ventas tenderán a cero.
Pero incluso sin esto, la caída de las ventas afectará duramente al sector. Las primeras en sufrir serán las empresas que construyen viviendas únicamente para atraer nuevos compradores. Incluso una caída gradual de las ventas provocará una desaceleración de la construcción. Esto generará insatisfacción de los inversores, una disminución del interés en el proyecto y, como resultado, una paralización de la construcción.
Los promotores que construyen exclusivamente con fondos prestados se enfrentan a retos similares. «La mayoría pidió préstamos en dólares y ahora no puede devolverlos», afirma Mijaíl Artyukhov. Las empresas que ofrecían activamente a sus clientes planes de pago a plazos de 1 a 3 años, con un pago inicial del 30-50 % del valor de la propiedad, también están en riesgo. La demanda de este tipo de plan de compra de propiedades en Kiev se ha disparado recientemente, pero en un futuro próximo, el número de compradores que no podrán pagar sus planes de pago se disparará. El próximo año, esto podría repetir la situación de 2009, cuando las ventas de viviendas nuevas en enero y febrero cayeron a 55-65 apartamentos, alcanzando un máximo anual de 180 unidades solo en septiembre.
Aleksandr Bardakov, Фокус
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