Es temporada alta en el mercado inmobiliario ucraniano. Según el diputado Oleh Kulinich, cada vez se utilizan más nuevos esquemas para competir por terrenos.
"Últimamente, en la región de Poltava se han multiplicado los casos de empresas que ofrecían alquileres económicamente irrazonables por terrenos y han ganado subastas de arrendamiento de tierras", escribió el diputado en su página de Facebook.
Algunos inquilinos ofrecen más de lo que vale el terreno como alquiler anual por el uso del terreno.
En algunos casos, el ganador planea llegar a un acuerdo con el propietario después de un tiempo y, mediante un acuerdo adicional, reducir significativamente la renta. En otras ocasiones, no tiene intención de pagar nada y solo se convierte en ganador para evitar que la parcela se adjudique a otra persona. El alcalde de la aldea de Batkivskyi denunció este último caso. Tras ofrecer una renta superior al 100 % del valor monetario estándar, el ganador firmó un contrato de arrendamiento por 90 hectáreas de terreno e inscribió los derechos de arrendamiento en el Registro Estatal, pero luego se negó a pagar. La oficina regional del Catastro Geológico Estatal planea recurrir a los tribunales, pero todos saben cómo funcionan nuestros tribunales y cuánto tiempo durará el caso, escribe Kulinich.
Está claro que cuando le quitan la tierra a ese arrendatario, éste tendrá tiempo para cultivarla y ganar dinero con ella.
Si bien existen estos planes, muchos agricultores no ven la necesidad de invertir en tierras. Otros, por el contrario, creen que es mejor registrar su propiedad que ser víctimas de saqueo.
El programa "Strana" investigó lo que está sucediendo en el mercado de tierras y cómo se está repartiendo el carbón bajo el pretexto de una moratoria en la venta de tierras agrícolas.
Asaltantes de campo salvaje
El año pasado, un agricultor de la región de Mykolaiv, Oleksandr Furychko, se quedó sin cosecha, a pesar de desherbar y fertilizar sus campos con diligencia y puntualidad. Cuando llegó el momento de cosechar el grano, desconocidos aparecieron en sus tierras y, en cuestión de días, se llevaron todo a un lugar desconocido. Los asaltantes no pudieron rendir cuentas.
El agricultor tenía contratos de arrendamiento problemáticos, por lo que nunca pudo demostrar que tenía derecho a cultivar legalmente el campo y que no fue él, sino él, quien sufrió el robo de su cosecha.
La historia de Furychko no es una excepción: el año pasado fue un año récord en cuanto al número de confiscaciones de tierras y cultivos por parte de saqueadores.
En Ucrania, hay muchas tierras en situación precaria. Incluso las grandes explotaciones agrícolas poseen hasta el 20% de sus tierras. Por lo tanto, es probable que las guerras por las cosechas vuelvan a estallar este año, afirma el concejal de Kiev, Oleksiy Doroshenko.
El agricultor Furychko decidió ir a lo seguro y está buscando una forma de comprar tierras.
"Aunque la Verjovna Rada ha vuelto a prorrogar la moratoria sobre la venta de tierras agrícolas hasta 2019, en realidad se están vendiendo y comprando en masa", declaró a Strana, Andriy Koshyl, presidente de la Unión de Tierras de Ucrania.
Y, según él, tanto la demanda como la oferta están creciendo. Sin embargo, no todos los agricultores están dispuestos a invertir en lo que dicen.
"Si se gasta una gran cantidad de dinero en comprar tierras, habrá que aumentar drásticamente los precios de los productos. ¿Se imaginan cuánto costará el pan aquí entonces?", dice Lyudmila Klebanova, propietaria de la granja Tropinka 2005 en la región de Odessa.
Los accionistas están reescribiendo los precios
La mayoría de los agricultores, incluidas las grandes explotaciones, ahora simplemente arriendan tierras a los accionistas rurales. Y hasta hace poco, esto convenía a todos: el alquiler de las parcelas era relativamente bajo (alrededor de 1 UAH/hectárea al año) y el pago podía efectuarse en las cosechas en lugar de en efectivo.
Pero en los últimos años, la situación ha comenzado a cambiar. En primer lugar, los problemas con los contratos de arrendamiento se han agudizado. Según el Servicio Estatal de Estadística, a finales de 2017, había aproximadamente 7 millones de accionistas en Ucrania, que en conjunto poseían aproximadamente 30 millones de hectáreas de tierra (de un total de 42 millones de hectáreas de tierra cultivable nacional). Sin embargo, la proporción promedio es pequeña: alrededor de 4 hectáreas.
El tamaño de una parcela varía según la región. Por ejemplo, en la región de Jersón puede ser de 7 a 10 hectáreas, mientras que en algunas zonas del oeste de Ucrania puede ser de tan solo 40 metros cuadrados. Esto significa que para construir una parcela de 1000 hectáreas, que se considera pequeña según los estándares agrícolas, se necesitarían contratos con 250 accionistas, afirma Andriy Koshil.
Esto no es fácil, sobre todo dada la migración masiva de ucranianos a Europa en busca de trabajo. Como resultado, entre el 15% y el 20% de los propietarios no se encuentran, y aparecen parcelas sin reclamar en los campos. Naturalmente, los agricultores no dejan estas parcelas sin sembrar, dando así vía libre a los saqueadores.
En segundo lugar, las tasas de arrendamiento de tierras han aumentado significativamente. A medida que las grandes explotaciones agrícolas se han sumado a la competencia por las parcelas y están ampliando rápidamente sus reservas de tierras, los accionistas están subiendo los precios. Durante el último año, las tasas se han duplicado o triplicado.
Según Marian Zablotsky, presidente del Consejo Ucraniano de Libertades Económicas, los agricultores ahora piden hasta 120 dólares por hectárea al año. Oficialmente, las tarifas de alquiler rondan las 1,3 grivnas por hectárea al año. "Pero en realidad, son mucho más altas: hasta 3 grivnas por hectárea de media a nivel nacional, y hasta 4 grivnas en las regiones más atractivas para el sector agrícola. Al fin y al cabo, los arrendatarios también pagan todos los impuestos a los accionistas (IRPF, impuesto militar, etc., un total aproximado del 20%)", señala Koshyl.
En un futuro próximo los problemas de los inquilinos se agudizarán aún más.
"La mayoría de los contratos se firmaron por 10 a 15 años a mediados y finales de la década de 2000. Sus plazos están a punto de expirar, y surge la cuestión de renovarlos", declaró a Strana Igor Fomichev, abogado sénior de De-Yure. Y no es seguro que los nuevos plazos beneficien a los inquilinos.
Los jardineros lo compran; alquilarlo para grano es más rentable.
En este contexto, el número de personas que buscan comprar terrenos está en aumento. Según los expertos, la demanda de terrenos agrícolas ha aumentado un 50% tan solo en el último año.
Los agricultores cuyos ingresos dependen directamente de la inversión en tierras son particularmente activos: horticultores, viticultores, horticultores y otros. Invertir en parcelas arrendadas es extremadamente arriesgado, por lo que buscan protegerse al máximo de posibles sorpresas, explicó Koshiil.
Al mismo tiempo, las explotaciones agrícolas especializadas en cultivos anuales (trigo, maíz, girasol y otros) siguen siendo menos activas y están dispuestas a comprar sólo si la oferta es muy rentable.
Las preferencias de compra de los agricultores también dependen del tamaño de su negocio. "Las grandes explotaciones tienen un EBITDA (beneficio antes de impuestos) de 300 a 500 dólares por hectárea, por lo que cuanta más tierra cultiven, mayores serán sus ingresos. Pero invertir grandes sumas de dinero en la compra de tierras sin préstamos asequibles no es rentable para las explotaciones; les resulta más fácil y económico arrendar acciones", opina Koshiil.
Como explicó a Strana Lyudmila Klebanova, propietaria de la granja Tropinka 2005, para que el negocio de cereales sea rentable se necesitan al menos 1 hectáreas de tierra.
"Simplemente no puedo comprar esas extensiones de tierra; no tengo el dinero. La tierra en nuestra región es muy cara; los precios llegan a los 20 dólares por hectárea, así que me sale más rentable alquilarla. ¿Y cuánto debería costar la producción si la granja invierte una gran suma de dinero en la tierra de una vez? Si hay una compra masiva de tierras, todo se encarecerá de inmediato", dice Klebanova. Los precios de muchos productos alimenticios en Ucrania ya se han equiparado a los de Europa del Este, y la compra de tierras en el mercado los elevará aún más, a los niveles de Europa Occidental.
Además, en Ucrania no existen subsidios gubernamentales que puedan ayudar a reducir el aumento de precios.
Por ejemplo, el pan costará entre 50 y 70 UAH, los cereales entre 40 y 50 UAH/kg y las patatas 30 UAH/kg.
Un representante de una granja de la región de Chernihiv, que pidió no ser identificado, coincide con su colega. "Cultivamos 10 hectáreas. El arrendamiento cuesta 40 millones de grivnas al año. Mientras tanto, en nuestra región no podemos comprarla por menos de 3 dólares por hectárea, lo que equivale a 30 millones de dólares. ¿De dónde vamos a sacar eso si solo ganamos 5 millones de dólares el año pasado?", declaró el propietario de la granja a Strana.
Lyudmila Klebanova afirma que ahora los inversores secundarios, con dinero, están adquiriendo activamente tierras, pero no siempre están dispuestos a involucrarse en la agroindustria. "En nuestro distrito de Kominternovsky, adquirieron una parcela entera de terrenos, y ese campo lleva tres años sin cultivar. ¿Podría ocurrir lo mismo si se levanta la moratoria y se compran tierras para uso futuro en lugar de para cultivo?", pregunta Klebanova.
Se apoderan de la tierra "como herencia" y compran a los accionistas en masa
A pesar de la actual moratoria sobre la venta de tierras agrícolas en Ucrania, hay muchos planes para adquirir parcelas, dicen los abogados.
El método más común es formalizar un contrato de arrendamiento de terrenos notariado por 49 años. Tras la firma, el inquilino llega a un acuerdo con el propietario y se compromete a firmar un contrato de compraventa del terreno una vez que se levante la moratoria. Sin embargo, existen riesgos: no garantiza que el accionista cumpla el acuerdo, señala Igor Fomichev.
Otra forma de adquirir un terreno es obtener un testamento de su propietario (a cambio de una tarifa, claro). Pero incluso en este caso, nada está garantizado: puede revocarse en cualquier momento y es posible que aparezcan otros herederos.
Andrey Koshil dice que, en la actualidad, los compradores con buena reputación prefieren adquirir derechos corporativos de empresas agrícolas existentes que tienen cientos, si no miles, de contratos activos con accionistas.
En este caso, el precio se calcula con la siguiente fórmula: el alquiler a siete años más entre 1.000 y 1.200 dólares por hectárea, más el alquiler actual. Los bienes existentes (bodegas, equipos, etc.) se pagan aparte, explicó el experto.
Fórmulas de tierras
Al mismo tiempo, según Koshilya, en el mercado de tierras de Ucrania todavía no existen los llamados precios ancla.
Como no hay un mercado abierto, no hay precios de mercado: tanto vendedores como compradores se basan únicamente en su propia percepción del precio de la tierra. Por ejemplo, con un precio promedio por hectárea de $2-3 o más, un agricultor que conozco lleva varios años buscando terrenos a $1 por hectárea y cree que los encontrará, tras haber visto precios similares en anuncios anteriores. Y como efectivamente hay muchos anuncios basura, esto engaña a los compradores potenciales, dijo.
Maksym Sobko, director de la empresa agrícola Roksolana en la región de Kirovogrado, afirma que entre 1 y 1,5 dólares por hectárea es un precio razonable por la tierra, y eso solo si los préstamos son baratos, algo con lo que nuestros agricultores ni siquiera pueden soñar. "Yo compraría a estos precios; cualquier precio superior no sería rentable", opina el experto.
Según los expertos, en Europa, a la hora de decidir si arrendar o comprar un terreno, los agricultores tienden a comprar si el precio de la parcela no supera el 15-20 % del alquiler anual.
Nos guiamos por un máximo de 5-7 tarifas de alquiler, es decir, incluso si tomamos el máximo, es de 20-28 mil UAH/ha, y esto es, al menos, 2-3 veces menos de lo que quieren los propietarios de las acciones.
Pero para la mayoría de los agricultores, incluso esos plazos son injustificadamente largos. Después de todo, dada la inestabilidad de Ucrania y el sistema judicial prácticamente disfuncional, pocos se atreven a planificar con años de antelación.
"Si hubiera garantías, quizá pagarían un alquiler de 15 años por hectárea. Pero eso parece muy lejano", dice Maxim Sobko.
Por lo tanto, se basan menos en fórmulas y más en circunstancias de la vida real: si hay dinero, qué tan barato está y qué se puede comprar con él, si hay alta competencia por los accionistas en la región (es decir, si aumentarán los precios de alquiler), etc.
Los vendedores tienen un enfoque aún más práctico. «Cuando la gente pone sus terrenos a la venta, quiere resolver un problema vital: comprar un apartamento, un coche o ahorrar para el tratamiento médico o la educación de un hijo. Fijan los precios en función de esto», explicó el Sindicato de Tierras.
Por lo tanto, los precios de los terrenos en Ucrania varían enormemente: mientras que se pueden encontrar ventas urgentes por entre 1 y 1,5 dólares por hectárea, algunos piden entre 10 y 20 dólares por hectárea o más por sus parcelas. Además, el interés de los terratenientes ucranianos no para de crecer.
"El mercado ya está sobrecalentado: se pueden comprar grandes parcelas por no menos de 3 a 5 dólares por hectárea, un precio similar al de nuestros vecinos europeos más cercanos", afirma Marian Zablotsky.
Los agricultores esperan que los precios suban aún más cuando se levante la moratoria sobre la tierra en Ucrania y los compradores europeos acudan en masa a nuestra tierra negra. Doroshenko cree que esto ocurrirá, ya que nuestras explotaciones agrícolas y agricultores individuales se verán obligados a participar en la competencia por la tierra y a endeudarse para conseguirla.
Sin embargo, los propios agricultores aún no ven una amenaza real por parte de los extranjeros y no quieren pagar demasiado por la tierra.
"3 dólares por hectárea ya es el límite. Si el precio sube aún más, me resultará más rentable comprar una parcela en Polonia, convertirme en un agricultor local respetado, vender mi producción por toda Europa e incluso recibir ayudas del gobierno", bromea Furychko.
"Para nosotros, los empresarios agrícolas, la compra de tierras tiene dos problemas", declaró a Strana un copropietario de una empresa agrícola ucraniana. "El primero es la falta de acceso a recursos financieros asequibles para invertir en tierras. Nadie en el mundo compra activos con fondos propios. Solo con fondos prestados o captados. Actualmente, el mercado de préstamos baratos está cerrado para la gran mayoría de los empresarios ucranianos. Pero el segundo problema es aún más importante: la inestabilidad política y la falta de garantías de propiedad. En resumen, nadie puede garantizar la compra de tierras y que no sean confiscadas posteriormente. Desde esta perspectiva, el modelo de arrendamiento de tierras es óptimo para nuestra agroindustria. Básicamente, se utiliza el activo sin invertir un céntimo. Se siembra en primavera, se cosecha a finales de verano y se vende en otoño o invierno, recuperando inmediatamente toda la inversión con una ganancia considerable. Es la solución perfecta para nuestras condiciones".
Cabe destacar también que, a pesar de la abundante legislación sobre tierras, si las autoridades levantan la moratoria (lo que ocurrirá después de las elecciones), probablemente optarán por el proyecto del Ministerio de Política Agraria. Aún no se ha registrado en el parlamento, pero ya está claro que incluirá restricciones a las compras individuales (no más de 200 hectáreas) y arrendamientos (no más del 35 % de las tierras de un distrito a un solo arrendatario), la prohibición de ventas a extranjeros, etc. «Estas condiciones hacen que las tierras ucranianas sean intrínsecamente poco atractivas para los grandes terratenientes extranjeros», afirma Igor Fomichev.
Lyudmila Klebanova cree que en lugar de vender tierras, el Estado debería poner en orden el pago de alquileres e impuestos.
"Tenemos 42 millones de hectáreas de tierra cultivable, pero solo 17 millones están sujetas a impuestos. Si todos siguieran las mismas reglas, las autoridades no se apresurarían a vender la tierra negra de Ucrania", afirma el agricultor.
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